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中级会计职称知识点《中级会计实务》：投资性房地产的计量

一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道

1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

投资性房地产的后续计量

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

1.设置投资性房地产科目核算；

2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过投资性房地产累计折旧（摊销）科目核算，同时记入其他业务成本科目。

3.比照固定资产、无形资产计提减值准备。借记资产减值损失科目，贷记投资性房地产减值准备科目。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件同时满足以下两个条件：

1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1.设置投资性房地产科目核算：明细科目为成本、公允价值变动；

2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。

3.设置公允价值变动损益科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。

借：投资性房地产公允价值变动

贷：公允价值变动损益

作相反的会计分录注意：待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的公允价值变动损益转入其他业务成本科目。

非房地产企业

成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

（1）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产 【原值 】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）【公允价值 】

贷：固定资产（无形资产）【原值】

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

（1）自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产成本 【公允价值 】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

公允价值变动损益 【借差】

贷：固定资产（无形资产）【原值 】

资本公积其他资本公积【贷差】

（2）投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产（无形资产） 【原值 】

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产 【原值 】

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

（2）投资性房地产转换为自用房地产

借：固定资产（无形资产） 【公允价值 】公允价值变动损益【借差】

贷：投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益【贷差】

投资性房地产后续计量模式的变更

1.要求规定：

（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）成本模式符合条件的情况下可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

（3）企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

2.处理：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配未分配利润）。具体处理为：借：投资性房地产成本（变更日的公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）

投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（账面余额）

利润分配未分配利润[（公允价值账面价值）x90%，或借记]盈余公积[（公允价值账面价值）x10%，或借记投资性房地产的处置

投资性房地产的处置属于日常活动。

处置时，将取得的收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。需要注意的一点是：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产处置时，以前持有期间形成的公允价值变动损益或资本公积其他资本公积要转到其他业务成本（与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产处置时的公允价值变动损益、可供出售金融资产处置时的资本公积其他资本公积转到投资收益的道理一样）。

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