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怎么做房地产企业土地出让金的会计分录

1、根据《企业会计制度》第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按规定的期限分期摊销.如果购置的土地直接用于商品房开发的,按照土地成本计入"开发成本--土地征用及拆迁补偿费"科目.

2、实收资本是投资者直接投入企业的资本金,可以是货币资金也可以是实物资产、无形资产等.如果用土地作为开发公司的投入,可以记入"实收资本";反之,购置的土地不能计入实收资本科目.

案例:2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,房地产公司已缴纳10000万元.协议约定,土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元,在该项目土地上建设回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户.其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元.

解答:土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户.

 

土地出让金进项税账务处理

房地产公司收到政府返还的土地出让金,应作为销售回迁房的预收款,按规定应预缴3%的增值税.

应预缴的增值税=3000÷(1+11%)×3%=81(万元)

房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时,应确认增值税的纳税义务,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,按11%的税率计征增值税.已预缴的增值税可以抵减.

销项税额=3000÷(1+11%)×11%=297.3(万元)

土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2(万元)

依据:《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定,房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%).

第十条和第十一条规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.

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