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商业零售企业闲置库房的税收筹划

某商业零售企业现有3栋闲置库房，企业经研究提出以下两种利用方案：一是出租方案，将闲置库房出租收取租赁费；二是仓储方案，配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费。

因仓储方案需增加保管人员工资及办公费用，所以从表面看出租方案优于仓储方案。然而，从税收角度加以分析就会发现仓储方案会明显优于出租方案，最显著的特点就是节省大量资金（税款）。

假设3栋库房的原值为1000万元，3栋库房的年租金收入为100万元。在此种情况下，该企业的应纳税额为：

营业税=100x5%=5（万元）

房产税=100x12%=12（万元）

城建税=5x7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）

教育费附加=5x3%=0.15（万元）

应纳税额合计为17.5万元。

在仓储方案下，假设仓储收入也为100万元，那么该企业应缴纳的税款为：

营业税=100x5%=5（万元）

房产税=1000x（1-30%）x1.2%=8.4（万元）

在此需要说明的是，依据《房产税暂行条例》，租赁业与仓储业的计税方法不同。房产用于出租的，其房产税以租金收入为计税依据，按12%的税率征税；房产用于仓储的其房产税以房产余值为计税依据，按1.2%的税率征税，房产余值=房产原值x（1-30%）。房产原值的扣除比例各省、市、自治区略有不同。

城建税=5x7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）

教育费附加=5x3%=0.15（万元）

应纳税额合计为13.9万元。

通过比较可以看出，仓储方案比出租方案节约税款3.6万元。另外仓储方案还有利于安排职工就业，在收到良好经济效益的同时，还会产生一定的社会效益。

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