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房地产企业预售和收入业务的处理方式

根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

例：甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：

2008年度会计处理：

（1）2008年度收到预售房款

借：银行存款 4000

贷：预收账款--A1房产 4000.

（2）预缴营业税、城建税和土地增值税

借：应交税费--应交营业税--A1房产 200

应交税费--应交城建税--A1房产 14

应交税费--应交教育费附加--A1房产 8

应交税费--应交土地增值税--A1房产 40

贷：银行存款 262.

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用--工资 50

管理费用--业务招待费 90

销售费用--广告宣传费 300

贷：银行存款 440.

（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000x10%-4000x（5.55%+1%）] x25%=34.5.

借：递延所得税资产 34.5

贷：所得税费用 34.5.

2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

2009年度会计处理：

（1）2009年度收到A2房产预售房款

借：银行存款 5000

贷：预收账款--A2房产 5000.

（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

借：应交税费--应交营业税--A2房产 250

应交税费--应交城建税税--A2房产 17.5

应交税费--应交教育费附加--A2房产 10

应交税费--应交土地增值税--A2房产 50

贷：银行存款 327.5.

（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

借：管理费用--工资 55

管理费用--业务招待费 60

销售费用--广告宣传费 200

贷：银行存款 315.

（4）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加

借：预收账款--A1房产 4000

贷：主营业务收入--A1房产 4000.

借：营业税金及附加 262

贷：应交税费--应交营业税--A1房产 200

应交税费--应交城建税-A1房产 14

应交税费--应交教育费附加-A1房产 8

应交税费--应交土地增值税-A1房产 40.

（5）A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本

借：银行存款--A1房产 2000

贷：主营业务收入--A1房产 2000.

借：营业税金及附加 131

贷：应交税费--应交营业税---A1房产 100

应交税费--应交城建税税--A1房产 7

应交税费--应交教育费附加--A1房产 4

应交税费--应交土地增值税--A1房产 20.

借：开发产品--A1房产 4000

贷：开发成本--A1房产 4000.

借：主营业务成本--A1房产 4000

贷：开发产品--A1房产 4000.

（6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理

根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[(5000-4000)x10%-(5000-4000)x(5.55%+1%)] x25%= 8.625

借：递延所得税资产8.625

贷：所得税费用 8.625.

2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）。

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